Здравствуйте! Подскажите, какие основные факторы влияют на стоимость м2 недвижимости ?

Основными факторами (элементами сравнения согласно стандартам оценки), влияющими на стоимость 1 кв.м. квартиры, являются в (порядке убывания значимости) :

- местоположение (микрорайон);
- количество комнат;
- материал стен;
- уровень отделки;
- крайние этажи;
- соотношение общей и полезной площади;
- площадь кухни;
- ограждение территории;
- прочие ( год постройки, вид из окна, парковка, расстояние до метро, состояние дома в целом, наличие капремонта и т.д.).

Есть ли какая-нибудь средняя цена м2, к которой прибавляется или отнимается надбавка за вышеперечисленные факторы?

Есть. Обычно при расчетах различных индексов берется просто средняя стоимость всех квартир с разным уровнем отделки, площади и т.д. Получается «средняя температура по больнице» . При этом надо понимать, что если в данном микрорайоне большинство квартир выставляются на продажу с евроремонтом, то средняя стоимость получится завышенной относительно других микрорайонов.

Меняются ли факторы и условия оценки в областных городах и сельской местности

Нет. Выявляются факторы, влияющие на стоимость ( элементы сравнения), подбираются аналоги, наиболее близкие к объекту оценки по этим факторам, и делаются корректировки. В городе легче подобрать близкие аналоги, меньше объем корректировок и, соответственно, выше точность оценки.
Спасибо за вопрос