Главная \ ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА \ Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

Оценочная экспертиза недвижимого имущества - подразумевает проведение исследования, при котором устанавливается величина рыночной или иной стоимости объекта или комплекса объектов недвижимого имущества с выдачей соответствующего заключения специалиста-оценщика или судебного эксперта.

Оценочная экспертиза недвижимого имущества подразделяется на досудебную и судебную экспертизу. И та и другая проводится при возникновении спора о стоимости объекта оценки, определении цены иска при подаче в суд искового требования, в том числе:

- при изъятие объектов для государственных нужд (конфискация, приватизация, национализации имущества);

- в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

- при разделе имущества (имущественного спора) разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества, при составлении брачных контрактов или наследовании;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при проведении оценки объектов оценки, в целях контроля за правильностью уплаты налогов;

- при нанесении материального ущерба, связанного с повреждением объектов;

- при разделе активов предприятия, в случаях выхода из общества и реорганизации его;

Досудебная экспертиза (исследование) назначается по инициативе граждан и юридических лиц и подкрепляется договором между заказчиком (в данном случае им может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо) и подрядчиком (экспертное учреждение, имеющее в штате одного и более эксперта оценочной специальности). Порядок проведения исследования, сроки проведения и размерам вознаграждения обсуждается заказчиком и подрядчиком при заключении договора.

Судебная экспертиза назначается следователями или судами различных инстанций (мировые суды, федеральные суды, арбитражные суды, апелляционные суды). Основанием для проведения судебной экспертизы является определение суда, где указываются обстоятельства дела, по которому назначена судебная экспертиза, название экспертного учреждения, вид экспертизы, вопросы и т.д. Порядок проведения экспертизы устанавливается экспертным учреждением в соответствии с действующим законодательством (Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

В качестве объектов при проведении оценочной экспертизы могут выступать следующие виды недвижимого имущества:

жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения;
земельные участки;
коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские и производственные помещения, гостиницы);
здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы;
сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.;
инженерные коммуникации;
объекты незавершенного строительства.

Для проведения исследования в рамках оценочной экспертизы объектов недвижимого имущества необходимы следующие документы:

Правозакрепляющие документы (Свидетельство о государственной регистрации права собственности, регистрационное удостоверение и т.п.).
Правоустанавливающие документы (Договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.п.).
Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости.
Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости).
Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания - юридическое лицо).
Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация).
Кадастровый паспорт (земельного участка или здания).
Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки).
Другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые эксперту-оценщику.

При проведении оценочной экспертизы зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования.