ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА

  оценка Экспертиза оценки любого имущества - недвижимости, оборудования, интеллектуальной собственности - представляет собой определенную последовательность действий, направленных на установление рыночной (или иной) стоимости объекта имущества. Теоретические основы оценки сформировались достаточно давно и базируются на следующих принципах, которые объединены в три группы:
1. Принципы, основанные на представлении собственника:
-     Принцип полезности – объект недвижимости обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезен собственнику (т.е. способен удовлетворять какие-либо потребности собственника).
-  Принцип ожидания – стоимость недвижимости зависит от уровня дохода, который может быть получен от использования объекта в будущем.
- Принцип замещения – максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью.
 
2. Принципы, связанные с эксплуатацией объекта:
-     Принцип вклада – сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора (улучшения) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (улучшения).
- Принцип остаточной продуктивности – приписывает земле, на которой расположен объект недвижимости ту часть дохода от его эксплуатации, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов – труда, капитала и предпринимательства.
-     Принцип сбалансированности - максимальный доход от объекта недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных размеров различных функциональных частей объекта недвижимости.
-     Принцип экономического разделения – при возможности, имущественные права на недвижимость нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
 
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
-  Принцип спроса и предложения – цена имущества изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
-    Принцип соответствия – для максимизации стоимости объекта недвижимости, он должен соответствовать текущим требованиям рынка по архитектурным, конструктивным решениям, оснащенности оборудованием и т.д.
-   Принцип регрессии – рыночная цена имущества с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.
-      Принцип прогрессии – возможность увеличения рыночной цены недвижимости в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.
-  Принцип конкуренции – конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов от недвижимости, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.
- Принцип зависимости от внешней среды – политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость имущества меняется.
-     Принцип изменения – стоимость недвижимости изменяется с течением времени.
-   Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это поиск разумного и возможного варианта использования объекта оценки, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.
 
    На этих принципах основаны все три основных подхода к оценке недвижимости – затратный, доходный и сравнительный. Каждый из этих подходов рассматривает объект недвижимости и его стоимость под собственным углом, то есть с точки зрения тех принципов, которые положены в основу данного подхода.
      
  Оценка стоимости может быть произведена различными оценочными подходами. Результаты, полученные с помощью разных подходов, отражают те свойства объекта оценки, которые каждый из подходов считает главными. В совокупности, эти результаты позволяют оценщику рассчитать единую величину стоимости объекта недвижимости, которая будет наиболее точно отражать все полезные свойства оцениваемого объекта по состоянию на дату оценки.
Существуют следующие виды оценки:
  • Оценка автомобилей
  • Оценка бизнеса
  • Оценка недвижимости
  • Оценка земли